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   不動産売却に関する重要な判例 NO.4

不動産取引と銀行の責任
   裁判年月日 平成18年06月12日 




   裁判所が判断した事項

   1 建築会社の担当者が顧客に対し融資を受けて顧客所有地に容積率の制限の上
    限に近い建物を建築した後にその敷地の一部売却により返済資金を調達する計
    画を提案した際に上記計画には建築基準法にかかわる問題があることを説明し
    なかった点に説明義務違反があるとされた事例 

   2 建築会社の担当者と共に顧客に対し融資を受けて顧客所有地に容積率の制限
    の上限に近い建物を建築した後にその敷地の一部売却により返済資金を調達す
    る計画を説明した銀行の担当者に上記計画には建築基準法にかかわる問題があ
    ることについての説明義務違反等がないとした原審の判断に違法があるとされ
    た事例



   判決の内容

   1 建築会社の担当者が,顧客に対し,銀行から融資を受けて顧客所有地に容積
    率の制限の上限に近い建物を建築した後,敷地として建築確認を受けた土地の
    一部を売却することにより融資の返済資金を調達する計画を提案し,顧客が,
    上記計画に沿って銀行から融資を受けて建物を建築したが,その後,上記土地
    の一部を予定どおり売却することができず,上記融資の返済資金を調達するこ
    とができなくなったところ,上記計画には,上記土地の一部の売却によりその
    余の敷地部分のみでは上記建物が容積率の制限を超える違法な建築物となり,
    また,上記土地の一部の買主がこれを敷地として建物を建築する際には,敷地
    を二重に使用することとなって建築確認を直ちには受けられない可能性がある
    という問題があったなど判示の事実関係の下においては,上記問題を認識しな
    がらこれを顧客に説明しなかった上記担当者には,信義則上の説明義務違反が
    ある。 

   2 銀行の担当者が,顧客に対し,融資を受けて顧客所有地に容積率の制限の上
    限に近い建物を建築した後,敷地として建築確認を受けた土地の一部を売却す
    ることにより融資の返済資金を調達する計画を提案した建築会社の担当者と共
    に,上記計画を説明し,顧客が,上記計画に沿って銀行から融資を受けて建物
    を建築したが,その後,上記土地の一部を予定どおり売却することができず,
    上記融資の返済資金を調達することができなくなったところ,上記計画には,
    上記土地の一部の買主がこれを敷地として建物を建築する際,敷地を二重に使
    用することとなって建築確認を直ちには受けられない可能性があることなどの
    問題があったなど判示の事実関係の下においては,顧客が,原告として,銀行
    の担当者は顧客に対して上記土地の一部の売却について取引先に働き掛けてで
    も確実に実現させる旨述べたなどの事情があったと主張しているにもかかわら
    ず,上記事情の有無を審理することなく,上記担当者について,上記問題を含
    め上記土地の一部の売却可能性を調査し,これを顧客に説明すべき信義則上の
    義務がないとした原審の判断には,違法がある。





   主文

    原判決中上告人の被上告人らに対する請求に関する部分を破棄する。
    前項の部分につき,本件を大阪高等裁判所に差し戻す。



   判決の理由

   1 原審の確定した事実関係の概要等は,次のとおりである。

   (1) 上告人は,第1審判決別紙物件目録記載1及び3の各土地並びに同目録記載
    9の建物(以下「本件建物」という。)を所有し,他の共有者2名と共に,同
    目録記載2,4〜8の各土地を共有している(以下,同目録記載1〜8の各土
    地を併せて「本件各土地」という。)。

   (2) 上告人は,平成元年ころ,取引のあった被上告人Y1(当時の商号はA銀行。
    以下「被上告銀行」という。)の担当者(以下「銀行担当者」という。)から
    土地の有効利用についてノウハウを有する会社として,被上告人Y2(以下
    「被上告人Y2」という。)を紹介された。

   (3) 被上告人Y2の担当者(以下「Y2担当者」といい,銀行担当者と併せて
   「本件各担当者」という。)は,平成2年1月ころ,上告人の自己資金2億87
    70万円に借入金9000万円を加えた資金で,本件各土地上にあった建物を
    取り壊し,自宅部分,賃貸部分及び店舗・事務所から成る本件建物を新たに建
    築し,本件建物の賃貸部分からの賃料収入を借入金の返済等に充てる計画(以
    下「本件計画」という。)を立案し,これに基づき,同月18日付けの経営企
    画書(以下「本件経営企画書」という。)を作成した。なお,Y2担当者は,
    上記自己資金については,本件建物を建築した後,本件各土地のうち北側に位
    置する上記目録記載1〜4の各土地のうち約80坪分(以下,この部分の土地
    を「本件北側土地」という。)を売却して調達することを前提としていた。ま
    た,銀行担当者は,本件経営企画書を参照して,同月22日付けの「ハートの
    設備投資プラン」と題する書面(以下「本件投資プラン」という。)を作成し
    た。本件投資プランには,上告人の自己資金2億8770万円及び銀行からの
    借入金9000万円の合計3億7770万円で本件建物を建築し,本件建物の
    賃貸部分からの賃料収入を借入金の返済等に充てた場合の具体的な資金計画等
    が記載されていた。そして,本件各担当者は,そのころ,上告人を訪問し,上
    告人に対して本件経営企画書及び本件投資プランを提示し,その内容を説明し
    た。本件各担当者は,その当時,本件計画における上告人の自己資金について
    は,本件建物を建築した後,本件北側土地を約3億円で売却することによって
    ねん出することができると考えており,本件各担当者の上告人に対する説明も
    これを前提とするものであった。上告人は,上記説明により,上記自己資金の
    ねん出が可能であると考え,これを前提として,被上告銀行から建築資金全額
    の融資を受け,本件建物を建築することとした。

   (4) 上告人は,被上告人Y2との間で,本件計画に基づき,平成2年4月,建物
    設計契約を締結し,さらに,同年6月,請負代金を3億9500万円とする本
    件建物の建築請負契約を締結した。被上告人Y2は,平成3年10月,本件建
    物を完成させてこれを上告人に引き渡した。

   (5) 被上告銀行は,上告人に対し,平成2年3月から平成3年9月までの間に,
    本件建物の建築資金等として合計4億6450万円を貸し付けた(以下,これ
    らの貸付けを併せて「本件貸付け」という。)。その後,被上告銀行は,平成
    4年3月2日,上告人に対し,主として本件貸付けに係る債務の返済に充てる
    ため,証書貸付け(貸付金額1億5000万円)及び手形貸付け(貸付金額3
    億4200万円)の方法により,合計4億9200万円を貸し付けた(以下,
    これらの貸付けを併せて「第2貸付け」という。)。なお,上記証書貸付けは
    最終弁済期を平成7年2月5日,貸付利率を年6.032%,遅延損害金の利
    率を年14%とするものであり,また,上記手形貸付けに際し,上告人が被上
    告銀行に対して振り出した約束手形の支払期日は,平成4年9月2日であった。

   (6) 本件各土地における建築基準法52条1項所定の容積率は,10分の20で
    ある。本件建物は,本件北側土地を含む本件各土地全体を敷地として建築確認
    がされたものであり,その敷地に係る容積率の制限の上限に近いものであった
    ため,本件北側土地が売却されると,その余の敷地部分のみでは容積率の制限
    を超える違法な建築物となり,また,買主が本件北側土地を敷地として建物を
    建築する際には,異なる建築物について土地を二重に敷地として使用すること
    となるため,確認申請に際し,建築確認を直ちには受けられない可能性があっ
    た(以下,このような土地の使用を「敷地の二重使用」という。)。

   (7) Y2担当者は,上記(6)の問題(以下「本件敷地問題」という。)とこれによ
    り本件北側土地の売却価格は低下せざるを得ないことを認識していたが,上告
    人に対し,これを何ら説明することなく,売却後の本件北側土地に建物が建築
    される際,建築主事が敷地の二重使用に気付かなければ建物の建築に支障はな
    いとの見込みに基づいて本件計画を提案したものであった。他方,上告人及び
    銀行担当者は,上記売却によって本件敷地問題が生ずることを知らなかった。

   (8) 上告人は,本件建物を建築した後,予定どおり本件北側土地を売却すること
    ができないため,返済資金を確保することができずに,第2貸付けに係る債務
    の支払を遅滞した。被上告銀行は,第2貸付けに係る債権を担保するため,本
    件各土地及び本件建物について根抵当権を有していたところ,平成11年8月
    20日,同根抵当権に基づく不動産競売の開始決定がされた。

   2 本件は,上告人が,@ 本件貸付けを受けて本件建物を建築したのは,本件北
    側土地を約3億円で売却することによって,本件貸付けのうち本件計画におけ
    る自己資金部分に相当する返済資金を調達できることが前提であった,Aしか
    し,本件建物の建築後に本件北側土地を売却すれば本件敷地問題が生ずるので
    実際には本件北側土地を売却して上記自己資金部分に相当する返済資金を調達
    する方法を採ることはできず,本件貸付けの返済のめどは立たないものであっ
    た,B 上告人は,被上告人らが本件敷地問題が生ずることを説明しなかったた
    めに本件貸付けを受けて本件建物を建築したが,本件貸付けの返済資金をねん
    出することができず,結局,第2貸付けのうち本件貸付けの借換えに係る部分
    の元本及び遅延損害金相当額等から,本件建物の現在の評価額等を控除した額
    である8億7139万0212円の損害を被ったなどと主張して,被上告人ら
    に対し,不法行為又は債務不履行に基づき,上記主張の損害のうち3億392
    0万円及びこれに対する遅延損害金の支払を求める事案である。

   3 原審は,次のとおり判断して,上告人の請求を棄却すべきものとした。Y2担
    当者は,本件北側土地を売却した後,これを敷地として建物が建築される際,
    建築主事が敷地の二重使用に気付かなければ建物の建築に支障はないとの見込
    みに基づいて本件計画を作成し,実際にも,建築主事が敷地の二重使用に気付
    かずに建築確認をする可能性は十分にあったから,その当時,本件敷地問題があ
    ったとしても,3億円程度の資金をねん出することが困難な状況にあったとま
    では推認することはできない。そうすると,本件貸付けは,当初から返済のめ
    どが立たなかったものではないから,上告人の主張は,その前提を欠くもので
    あって,本件敷地問題に関し,被上告人らに説明義務違反があったとはいえな
    い。

   4 しかしながら,原審の上記判断は是認することができない。その理由は,次の
    とおりである。

   (1) 前記事実関係によれば,上告人は,本件各担当者の説明により,本件貸付け
    の返済計画が実現可能であると考え,被上告人Y2との間で本件建物の設計契
    約及び建築請負契約を締結し,被上告銀行から本件貸付けを受け,本件建物が
    建築されたところ,本件北側土地の売却により,本件建物は,その余の敷地部
    分のみでは容積率の制限を超える違法な建築物となるのであるから,上告人と
    しては,十分な広さの隣接土地を本件建物の敷地として確保しない限り,本件
    北側土地を売却してはならないこととなり,また,本件北側土地を売却する場
    合には,買主がこれを敷地として建物を建築する際,敷地の二重使用となって
    建築確認を直ちには受けられない可能性があったのであるから,信義則上敷地
    の二重使用の問題を買主に明らかにして売却する義務がある以上,本件建物が
    ない場合に比べて売却価格が大きく低下せざるを得ないことは明らかである。
    したがって,本件建物を建築した後に本件北側土地を予定どおり売却すること
    は,もともと困難であったというべきである。本件計画には,上記のような問
    題があり,このことは,上告人が被上告人Y2との間で上記各契約を締結し,
    被上告銀行との間で本件貸付けに係る消費貸借契約を締結するに当たり,極め
    て重要な考慮要素となるものである。したがって,Y2担当者には,本件計画
    を提案するに際し,上告人に対して本件敷地問題とこれによる本件北側土地の
    価格低下を説明すべき信義則上の義務があったというべきである。しかるに,
    Y2担当者は,本件敷地問題を認識していたにもかかわらず,売却後の本件北
    側土地に建物が建築される際,建築主事が敷地の二重使用に気付かなければ建
    物の建築に支障はないなどとして,本件敷地問題について建築基準法の趣旨に
    反する判断をし,上告人に対し,本件敷地問題について何ら説明することなく
    本件計画を上告人に提案したというのであるから,Y2担当者の行為は,上記
    説明義務に違反することが明らかであり,被上告人Y2は,上告人に対し,上
    記説明義務違反によって上告人に生じた損害について賠償すべき責任を負うと
    いうべきである。これと異なる原審の上記判断には,判決に影響を及ぼすこと
    が明らかな法令の違反がある。この点に関する論旨は,理由がある。

   (2) 一般に消費貸借契約を締結するに当たり,返済計画の具体的な実現可能性は
    借受人において検討すべき事柄であり,本件においても,銀行担当者には,返
    済計画の内容である本件北側土地の売却の可能性について調査した上で上告人
    に説明すべき義務が当然にあるわけではない。
     しかし,前記事実関係によれば,銀行担当者は,上告人に対し,本件各土地
    の有効利用を図ることを提案して被上告人Y2を紹介しただけではなく,本件
    北側土地の売却により被上告銀行に対する返済資金をねん出することを前提と
    する本件経営企画書を基に本件投資プランを作成し,これらに基づき,Y2担
    当者と共にその内容を説明し,上告人は,上記説明により,本件貸付けの返済
    計画が実現可能であると考え,本件貸付けを受けて本件建物を建築したという
    のである。そして,上告人は,銀行担当者が上記説明をした際,本件北側土地
    の売却について銀行も取引先に働き掛けてでも確実に実現させる旨述べるなど
    特段の事情があったと主張しているところ,これらの特段の事情が認められる
    のであれば,銀行担当者についても,本件敷地問題を含め本件北側土地の売却
    可能性を調査し,これを上告人に説明すべき信義則上の義務を肯認する余地が
    あるというべきである。
     しかるに,原審は,上記の点について何ら考慮することなく,直ちに上記説
    明義務を否定しているのであるから,原審の上記判断には,審理不尽の結果,
    判決に影響を及ぼすことが明らかな法令の違反がある。この点に関する論旨は
    上記の趣旨をいうものとして理由がある。

   (3) 以上によれば,原判決中上告人の被上告人らに対する請求に関する部分は破
    棄を免れない。そして,更に審理を尽くさせるため,本件を原審に差し戻すこ
    ととする。

     よって,裁判官全員一致の意見で,主文のとおり判決する。





   不動産取引と銀行の責任(参考法令)


   民法1条2項(基本原則)
   1 私権は、公共の福祉に適合しなければならない。 
   2 権利の行使及び義務の履行は、信義に従い誠実に行わなければならない。 
   3 権利の濫用は、これを許さない。 


   民法415条(債務不履行による損害賠償) 
   1 債務者がその債務の本旨に従った履行をしないときは、債権者は、これに
     よって生じた損害の賠償を請求することができる。債務者の責めに帰すべき
     事由によって履行をすることができなくなったときも、同様とする。 


   民法709条(不法行為による損害賠償) 
   1 故意又は過失によって他人の権利又は法律上保護される利益を侵害した者は、
     これによって生じた損害を賠償する責任を負う。 


   建築基準法52条(容積率) 
   1 建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合(以下「容積率」という。)は、
     次の各号に掲げる区分に従い、当該各号に定める数値以下でなければならない。
    (以下略〜)


   民法632条(請負) 
   1 請負は、当事者の一方がある仕事を完成することを約し、相手方がその仕事
     の結果に対してその報酬を支払うことを約することによって、その効力を生
     ずる。 


   民法587条(消費貸借) 
   1 消費貸借は、当事者の一方が種類、品質及び数量の同じ物をもって返還をす
     ることを約して相手方から金銭その他の物を受け取ることによって、その効
     力を生ずる。 





















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