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   不動産売却に関する重要な判例 NO.11

賃貸不動産の譲渡と敷金
   裁判年月日 昭和44年07月17日 




   裁判所が判断した事項

    賃貸建物の所有権移転と敷金の承継



   判決の内容

    建物賃貸借契約において、該建物の所有権移転に伴い賃貸人たる地位に承継があ
   つた場合には、旧賃貸人に差し入れられた敷金は、未払賃料債務があればこれに当
   然充当され、残額についてその権利義務関係が新賃貸人に承継される。





   主文

    本件上告を棄却する。
    上告費用は上告人の負担とする。



   判決の理由

     原判決が昭和三六年三月一日以降同三九年三月一五日までの未払賃料額の合計
    が五四万三七五〇円である旨判示しているのは、昭和三三年三月一日以降の誤記
    であることがその判文上明らかであり、原判決には所論のごとき計算違いのあや
    まりはない。また、所論賃料免除の特約が認められない旨の原判決の認定は、挙
    示の証拠に照らし是認できる。

     しかして、上告人が本件賃料の支払をとどこおつているのは昭和三三年三月分
    以降の分についてであることは、上告人も原審においてこれを認めるところであ
    り、また、原審の確定したところによれば、上告人は、当初の本件建物賃貸人訴
    外亡Dに敷金を差し入れているというのである。思うに、敷金は、賃貸借契約終
    了の際に賃借人の賃料債務不履行があるときは、その弁済として当然これに充当
    される性質のものであるから、建物賃貸借契約において該建物の所有権移転に伴
    い賃貸人たる地位に承継があつた場合には、旧賃貸人に差し入れられた敷金は、
    賃借人の旧賃貸人に対する未払賃料債務があればその弁済としてこれに当然充当
    され、その限度において敷金返還請求権は消滅し、残額についてのみその権利義
    務関係が新賃貸人に承継されるものと解すべきである。したがつて、当初の本件
    建物賃貸人訴外亡Dに差し入れられた敷金につき、その権利義務関係は、同人よ
    りその相続人訴外Eらに承継されたのち、右Eらより本件建物を買い受けてその
    賃貸人の地位を承継した新賃貸人である被上告人に、右説示の限度において承継
    されたものと解すべきであり、これと同旨の原審の判断は正当である。論旨は理
    由がない。
     よつて、民訴法四〇一条、九五条、八九条に従い、裁判官全員の一致で、主文
    のとおり判決する。





   賃貸不動産の譲渡と敷金(参考法令)

   民法619条(賃貸借の更新の推定等) 
   1 賃貸借の期間が満了した後賃借人が賃借物の使用又は収益を継続する場合に
     おいて、賃貸人がこれを知りながら異議を述べないときは、従前の賃貸借と同
     一の条件で更に賃貸借をしたものと推定する。この場合において、各当事者は
     第六百十七条の規定により解約の申入れをすることができる。 
   2 従前の賃貸借について当事者が担保を供していたときは、その担保は、期間の
     満了によって消滅する。ただし、敷金については、この限りでない。 
















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