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   不動産売却に関する重要な判例 NO.21

虚偽登記の所有者責任
   裁判年月日 平成18年02月23日 




   裁判所が判断した事項

    不実の所有権移転登記がされたことにつき所有者に自らこれに積極的に関与した
   場合やこれを知りながらあえて放置した場合と同視し得るほど重い帰責性があると
   して民法94条2項,110条を類推適用すべきものとされた事例



   判決の内容

    不動産の所有者であるXから当該不動産の賃貸に係る事務や他の土地の所有権移
   転登記手続を任せられていた甲が,Xから交付を受けた当該不動産の登記済証,印
   鑑登録証明書等を利用して当該不動産につき甲への不実の所有権移転登記を了した
   場合において,Xが,合理的な理由なく上記登記済証を数か月間にわたって甲に預
   けたままにし,甲の言うままに上記印鑑登録証明書を交付した上,甲がXの面前で
   登記申請書にXの実印を押捺したのにその内容を確認したり使途を問いただしたり
   することなく漫然とこれを見ていたなど判示の事情の下では,Xには,不実の所有
   権移転登記がされたことについて自らこれに積極的に関与した場合やこれを知りな
   がらあえて放置した場合と同視し得るほど重い帰責性があり,Xは,民法94条2
   項,110条の類推適用により,甲から当該不動産を買い受けた善意無過失のYに
   対し,甲が当該不動産の所有権を取得していないことを主張することができない。





   主文

    本件上告を棄却する。
    上告費用は上告人の負担とする。



   判決の理由

   1 原審の適法に確定した事実関係の概要等は,次のとおりである。
   (1) 上告人は,平成7年3月にその所有する土地を大分県土地開発公社の仲介に
    より日本道路公団に売却した際,同公社の職員である甲と知り合った。

   (2) 上告人は,平成8年1月11日ころ,甲の紹介により,Dから,第1審判決
    別紙物件目録記載1の土地及び同目録記載2の建物(以下,これらを併せて「本
    件不動産」という。)を代金7300万円で買い受け,同月25日,Dから上告
    人に対する所有権移転登記がされた。

   (3) 上告人は,甲に対し,本件不動産を第三者に賃貸するよう取り計らってほし
    いと依頼し,平成8年2月,言われるままに,業者に本件不動産の管理を委託す
    るための諸経費の名目で240万円を甲に交付した。上告人は,甲の紹介により
    同年7月以降,本件不動産を第三者に賃貸したが,その際の賃借人との交渉,賃
    貸借契約書の作成及び敷金等の授受は,すべて甲を介して行われた。

   (4) 上告人は,平成11年9月21日,甲から,上記240万円を返還する手続
    をするので本件不動産の登記済証を預からせてほしいと言われ,これを甲に預け
    た。
     また,上告人は,以前に購入し上告人への所有権移転登記がされないままに
    なっていた大分市大字a字b)c番dの土地(以下「c番dの土地」という。)
    についても,甲に対し,所有権移転登記手続及び隣接地との合筆登記手続を依頼
    していたが,甲から,c番dの土地の登記手続に必要であると言われ,平成11
    年11月30日及び平成12年1月28日の2回にわたり,上告人の印鑑登録証
    明書各2通(合計4通)を甲に交付した。

     なお,上告人が甲に本件不動産を代金4300万円で売り渡す旨の平成11年
    11月7日付け売買契約書(以下「本件売買契約書」という。)が存在するが,
    これは,時期は明らかでないが,上告人が,その内容及び使途を確認することな
    く,本件不動産を売却する意思がないのに甲から言われるままに署名押印して作
    成したものである。

   (5) 上告人は,平成12年2月1日,甲からc番dの土地の登記手続に必要であ
    ると言われて実印を渡し,甲がその場で所持していた本件不動産の登記申請書に
    押印するのを漫然と見ていた。甲は,上告人から預かっていた本件不動産の登記
    済証及び印鑑登録証明書並びに上記登記申請書を用いて,同日,本件不動産につ
    き,上告人から甲に対する同年1月31日売買を原因とする所有権移転登記手続
    をした(以下,この登記を「本件登記」という。)。

   (6) 甲は,平成12年3月23日,被上告人との間で,本件不動産を代金350
    0万円で売り渡す旨の契約を締結し,これに基づき,同年4月5日,甲から被上
    告人に対する所有権移転登記がされた。被上告人は,本件登記等から甲が本件不
    動産の所有者であると信じ,かつ,そのように信ずることについて過失がなかっ
    た。

   2 本件は,上告人が,被上告人に対し,本件不動産の所有権に基づき,甲から被
    上告人に対する所有権移転登記の抹消登記手続を求める事案であり,原審は,民
    法110条の類推適用により,被上告人が本件不動産の所有権を取得したと判
    断して,上告人の請求を棄却すべきものとした。

   3 前記確定事実によれば,上告人は,甲に対し,本件不動産の賃貸に係る事務及
    びc番dの土地についての所有権移転登記等の手続を任せていたのであるが,そ
    のために必要であるとは考えられない本件不動産の登記済証を合理的な理由もな
    いのに甲に預けて数か月間にわたってこれを放置し,甲からc番dの土地の登記
    手続に必要と言われて2回にわたって印鑑登録証明書4通を甲に交付し,本件不
    動産を売却する意思がないのに甲の言うままに本件売買契約書に署名押印するな
    ど,甲によって本件不動産がほしいままに処分されかねない状況を生じさせてい
    たにもかかわらず,これを顧みることなく,さらに,本件登記がされた平成12
    年2月1日には,甲の言うままに実印を渡し,甲が上告人の面前でこれを本件不
    動産の登記申請書に押捺したのに,その内容を確認したり使途を問いただしたり
    することもなく漫然とこれを見ていたというのである。そうすると,甲が本件不
    動産の登記済証,上告人の印鑑登録証明書及び上告人を申請者とする登記申請書
    を用いて本件登記手続をすることができたのは,上記のような上告人の余りにも
    不注意な行為によるものであり,甲によって虚偽の外観(不実の登記)が作出さ
    れたことについての上告人の帰責性の程度は,自ら外観の作出に積極的に関与し
    た場合やこれを知りながらあえて放置した場合と同視し得るほど重いものという
    べきである。そして,前記確定事実によれば,被上告人は,甲が所有者であると
    の外観を信じ,また,そのように信ずることについて過失がなかったというので
    あるから,民法94条2項,110条の類推適用により,上告人は,甲が本件不
    動産の所有権を取得していないことを被上告人に対し主張することができないも
    のと解するのが相当である。上告人の請求を棄却すべきものとした原審の判断は
    結論において正当であり,論旨は理由がない。

    よって,裁判官全員一致の意見で,主文のとおり判決する。





   虚偽登記の所有者責任(参考法令)

   民法94条(虚偽表示) 
   1 相手方と通じてした虚偽の意思表示は、無効とする。 
   2 前項の規定による意思表示の無効は、善意の第三者に対抗することができない。 


   民法110条(権限外の行為の表見代理) 
   1 前条本文の規定は、代理人がその権限外の行為をした場合において、第三者が
     代理人の権限があると信ずべき正当な理由があるときについて準用する。 
















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