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   不動産売却に関する重要な判例 NO.32

建物の瑕疵と損害賠償
   裁判年月日 平成14年09月24日 




   裁判所が判断した事項

    建築請負の仕事の目的物である建物に重大な瑕疵があるためにこれを建て替えざ
   るを得ない場合に注文者が請負人に対し建物の建て替えに要する費用相当額の損害
   賠償を請求することの可否



   判決の内容

    建築請負の仕事の目的物である建物に重大な瑕疵があるためにこれを建て替えざ
   るを得ない場合には,注文者は,請負人に対し,建物の建て替えに要する費用相当
   額の損害賠償を請求することができる。





   主文

    本件上告を棄却する。
    上告費用は上告人の負担とする。



   判決の理由

   1 本件は,建物の建築工事を注文した被上告人が,これを請け負った上告人に対
    し,建築された建物には重大な瑕疵があって建て替えるほかはないとして,請負
    人の瑕疵担保責任等に基づき,損害賠償を請求する事案である。建て替えに要す
    る費用相当額の損害賠償を請求することが,民法635条ただし書の規定の趣旨
    に反して許されないかどうかが争われている。

   2 原審が適法に確定した事実関係の概要は次のとおりである。
     被上告人から注文を受けて上告人が建築した本件建物は,その全体にわたって
    極めて多数の欠陥箇所がある上,主要な構造部分について本件建物の安全性及び
    耐久性に重大な影響を及ぼす欠陥が存するものであった。すなわち,基礎自体ぜ
    い弱であり,基礎と土台等の接合の仕方も稚拙かつ粗雑極まりない上,不良な材
    料が多数使用されていることもあいまって,建物全体の強度や安全性に著しく欠
    け,地震や台風などの振動や衝撃を契機として倒壊しかねない危険性を有するも
    のとなっている。このため,本件建物については,個々の継ぎはぎ的な補修によ
    っては根本的な欠陥を除去することはできず,これを除去するためには,土台を
    取り除いて基礎を解体し,木構造についても全体をやり直す必要があるのであっ
    て,結局,技術的,経済的にみても,本件建物を建て替えるほかはない。

   3 請負契約の目的物が建物その他土地の工作物である場合に,目的物の瑕疵によ
    り契約の目的を達成することができないからといって契約の解除を認めるときは
    何らかの利 用価値があっても請負人は土地からその工作物を除去しなければな
    らず,請負人にとって過酷で,かつ,社会経済的な損失も大きいことから,民法
    635条は,そのただし書において,建物その他土地の工作物を目的とする請負
    契約については目的物の瑕疵によって契約を解除することができないとした。し
    かし,請負人が建築した建物に重大な瑕疵があって建て替えるほかはない場合に
    当該建物を収去することは社会経済的に大きな損失をもたらすものではなく,ま
    た,そのような建物を建て替えてこれに要する費用を請負人に負担させることは
    契約の履行責任に応じた損害賠償責任を負担させるものであって,請負人にとっ
    て過酷であるともいえないのであるから,建て替えに要する費用相当額の損害賠
    償請求をすることを認めても,同条ただし書の規定の趣旨に反するものとはいえ
    ない。したがって,建築請負の仕事の目的物である建物に重大な瑕疵があるために
    これを建て替えざるを得ない場合には,注文者は,請負人に対し,建物の建て替
    えに要する費用相当額を損害としてその賠償を請求することができるというべき
    である。

   4 以上と同旨の原審の判断は,正当として是認することができる。原判決に所論
    の違法はなく,論旨は採用することができない。

     よって,裁判官全員一致の意見で,主文のとおり判決する。





   建物の瑕疵と損害賠償(参考法令)

   民法634条(請負人の担保責任) 
   1 仕事の目的物に瑕疵があるときは、注文者は、請負人に対し、相当の期間を
     定めて、その瑕疵の修補を請求することができる。ただし、瑕疵が重要でない
     場合において、その修補に過分の費用を要するときは、この限りでない。 
   2 注文者は、瑕疵の修補に代えて、又はその修補とともに、損害賠償の請求をす
     ることができる。この場合においては、第五百三十三条の規定を準用する。 


   民法635条
   1 仕事の目的物に瑕疵があり、そのために契約をした目的を達することができな
     いときは、注文者は、契約の解除をすることができる。ただし、建物その他の
     土地の工作物については、この限りでない。 
















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