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   不動産売却に関する重要な判例 NO.35

宅建業者の報酬
   裁判年月日 昭和45年02月26日 




   裁判所が判断した事項

    宅地建物取引の媒介において建設大臣が定めた報酬の額をこえる額についてなさ
   れた報酬契約の効力



   判決の内容

    宅地建物取引業法一七条一項および二項は、宅地建物取引の媒介の報酬契約のう
   ち建設大臣の定めた額をこえる部分の効力を否定する趣旨であり、報酬契約のうち
   右額をこえる部分は無効と解するのが相当である。





   主文

    本件上告を棄却する。
    上告費用は上告人らの負担とする。



   判決の理由

     宅地建物取引業法一七条一項、二項は、宅地建物取引の仲介報酬契約のうち告
    示所定の額を超える部分の実体的効力を否定し、右契約の実体上の効力を所定最
    高額の範囲に制限し、これによつて一般大衆を保護する趣旨をも含んでいると解
    すべきであるから、同条項は強行法規で、所定最高額を超える契約部分は無効で
    あると解するのが相当である。そして、売買の依頼をした売主が違約金を取得し
    て売買が完結に至らないで終つた場合に、売主から媒介を依頼された宅建業者が
    報酬を取得できる場合の報酬金額についても、宅地建物取引業法一七条一項、二
    項、昭和四〇年四月一日建設省告示第一、一七四号の適用があると解すべきであ
    る。これと同旨の原審の判断は相当であり、原判決には所論の違法はなく、論旨
    は採用できない。

     同二について。
     本件は、本件土地の売主である第一審被告から第一審原告らが売買媒介報酬金
    を取得できるか、取得できるとすればその額は幾らと解すべきかが争われた事案
    であり、右売買の買主からの第一審原告らの報酬請求権の存否等については問題
    とされていない事案である。それ故、原判決が、この点については判断を示して
    いないからといつて原判決には所論の違法はない。論旨は採用できない。

     よつて、民訴法四〇一条、九五条、八九条、九三条に従い、裁判官全員の一致
    で、主文のとおり判決する。





   宅建業者の報酬(参考法令)


   宅建業法46条(報酬) 
   1 宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理又は媒介に関し
     て受けることのできる報酬の額は、国土交通大臣の定めるところによる。 
   2 宅地建物取引業者は、前項の額をこえて報酬を受けてはならない。 
   3 国土交通大臣は、第一項の報酬の額を定めたときは、これを告示しなければな
     らない。
   4 宅地建物取引業者は、その事務所ごとに、公衆の見やすい場所に、第一項の規
     定により国土交通大臣が定めた報酬の額を掲示しなければならない。 


   民法90条(公序良俗) 
   1 公の秩序又は善良の風俗に反する事項を目的とする法律行為は、無効とする。 


   民法91条(任意規定と異なる意思表示)
   1 法律行為の当事者が法令中の公の秩序に関しない規定と異なる意思を表示した
     ときは、その意思に従う。 
















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