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   不動産売却に関する重要な判例 NO.41

マンション駐車場の使用権
   裁判年月日 平成10年10月30日 




   裁判所が判断した事項

   一 建物の区分所有等に関する法律三一条一項後段にいう「規約の設定、変更又は
    廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきとき」の意義
   二 区分所有者が専用使用権を有するマンション駐車場の使用料を増額する規約の
    設定、変更等が専用使用権者の権利に建物の区分所有等に関する法律三一条一項
    後段にいう「特別の影響」を及ぼさない場合
   三 区分所有者が専用使用権を有するマンション駐車場の使用料を増額する集会決
    議と建物の区分所有等に関する法律三一条一項後段の類推適用
   四 マンション駐車場の専用使用権を有する区分所有者が増額された使用料の支払
    に応じないことを理由としてされた駐車場使用契約の解除の効力が否定された事例



   判決の内容

   一 建物の区分所有等に関する法律三一条一項後段にいう「規約の設定、変更又は
    廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきとき」とは、規約の設
    定、変更等の必要性及び合理性とこれによって一部の区分所有者が受ける不利益
    とを比較衡量し、当該区分所有関係の実態に照らして、その不利益が右区分所有
    者の受忍すべき限度を超えると認められる場合をいう。
   二 区分所有者が専用使用権を有するマンション駐車場の使用料を増額する規約の
    設定、変更等は、増額の必要性及び合理性が認められ、かつ、増額された使用料
    が当該区分所有関係において社会通念上相当な額であると認められる場合には、
    専用使用権者の権利に建物の区分所有等に関する法律三一条一項後段にいう「特
    別の影響」を及ぼすものではない。
   三 区分所有者が専用使用権を有するマンション駐車場の使用料が、規定の設定、
    変更等によることなく、規約の定めに基づき、集会決議もって増額された場合に
    も、建物の区分所有等に関する法律三一条一項後段の規定が類推適用される。
   四 マンション駐車場の専用使用権を有する区分所有者が、使用料を増額する集会
    決議の効力を争い、管理組合の主張する増額使用料の支払義務の不存在確認を求
    める訴訟を提起し、既に三回の口頭弁論期日が開かれていたにもかかわらず、管
    理組合が、専用使用権者に対して増額使用料を支払うように催告し、その支払に
    応じないことを理由として駐車場使用契約を解除する旨の意思表示をしたこと、
    管理組合の主張する使用料の増額が社会通念上相当なものであることが明白であ
    るとはいい難いことなど判示の事情の下においては、管理組合による右駐車場使
    用契約の解除は効力を生じない。





   主文

   一 原判決中、上告人らの敗訴部分のうち、(一)上告人らが駐車場専用使用権を
    有することの確認を求める請求に関する部分、(二)平成二年七月一日以降、平
    成三年四月二二日までの間、上告人Aが月額五〇〇円、その余の上告人らが月額
    七〇〇円を超えて駐車場使用料の支払義務を負わないことの確認を求める請求に
    関する部分、(三)上告人らが駐車場の占有使用の妨害禁止を求める請求に関す
    る部分をいずれも破棄する。

   二 前項(一)及び(三)の請求に関する部分につき、被上告人の控訴を棄却する。

   三 第一項(二)の請求に関する部分につき、本件を福岡高等裁判所に差し戻す。

   四 上告人らのその余の上告を棄却する。

   五 第二項の部分に関する控訴費用及び上告費用は被上告人の負担とし、前項の部
    分に関する上告費用は上告人らの負担とする。



   判決の理由

   一 本件事案及び原審の確定した事実関係の概要
     上告人ら(又はその被承継人。以下同じ。)は、マンション分譲業者から、建
    物専有部分の区分所有権及び敷地の共有持分とともに、マンション敷地の一部に
    設けられた駐車場の専用使用権の分譲を受け、管理組合である被上告人に駐車場
    使用料を支払ってこれを専用使用してきた。被上告人は、総会の決議により、規
    約を改正した上、駐車場使用料を増額し、上告人らに増額後の使用料の支払を求
    めたが、上告人らがこれを拒否したため、駐車場使用契約を解除した。そこで、
    上告人らが被上告人に対し、駐車場専用使用権を有することの確認等を求めたの
    が本件訴訟である。第一審は、上告人らの請求のうち、駐車場専用使用権を建物
    区分所有権等とともに自由に譲渡・賃貸する権利を有することの確認を求める部
    分を棄却し、その余の請求を認容した。これに対し、原審は、上告人らの駐車場
    専用使用権は右契約解除により消滅したとして、当初の専用使用料の額を超える
    駐車場使用料の支払義務を負わないことの確認を求める上告人らの請求のうち契
    約解除後の部分のみを認容し、その余の請求をすべて棄却したので、上告人らが
    これを不服として争っている(以下、駐車場専用使用権を「専用使用権」と、駐
    車場使用の対価を「使用料」という。)。

     原審の確定した事実関係等の概要は、次のとおりである。
   1 本件マンションは、昭和四九年一〇月に建築された一一階建ての区分所有建物
    で総戸数は三六五戸である。分譲業者であるD株式会社は、本件マンションの分
    譲に際し、敷地の一部に四七区画の駐車場を設け、マンション購入者のうちの希
    望者に対し、先着順に専用使用権を分譲した。その分譲代金は、普通自動車用が
    四〇万円、軽自動車用が三〇万円であり、それを含めた本件マンションの分譲代
    金は平均約八五〇万円であった。

   2 本件マンションの土地附区分建物売買契約書には、「Dは、上告人らに対し、
    建物専有部分のほか、建物共用部分、共用施設及び敷地についての各共有持分、
    専用使用権を売り渡す。」(一条)、「売買代金は、駐車場関係費金〇〇円也
    を含む。」(二条)、「マンションの買主は、敷地のうち専用駐車場については
    専用使用権者がその用途に従いこれを使用することを承認する。」(八条二項)
    と規定されている。右二条の駐車場関係費の欄には、専用使用権を取得した者に
    ついては前記の金額が記入され、それ以外の者については空欄とされている。

   3 上告人らを含む本件マンションの購入者全員は、購入に際し、Dの作成した管
    理組合規約案を承認する旨が記載された書面に署名をし、同社に差し入れた。こ
    れにより、右規約案は、区分所有者全員に承認され、管理規約(以下「旧規約」
    という。)として成立した。旧規約一八条には、駐車場の使用に関し、「駐車場
    は専用使用権者のみが使用できるものとし、他の組合員は異議を言わない。」
    (一項)、「専用使用権者は、組合員の中から抽選により管理者が定める。」
    (二項)、「専用使用権者は、あらかじめ管理者の承認を得た上、組合員に対し
    てのみ専用使用権を譲渡することができる。」(三項)、「専用使用権者は、別
    に定める使用料を管理者に支払う。」(四項)、「使用料を三箇月分滞納した者
    又は組合員の資格を喪失した者は、専用使用権を失う。」(五項)と規定され
    ている。また、使用料は、管理費等に関する細則により、普通自動車用が月額七
    〇〇円、軽自動車用が月額五〇〇円と定められた。

   4 その後、被上告人の設置した駐車対策委員会は、昭和五二年に、本件マンショ
    ンの敷地内に新たに一四区画の駐車場を増設するとともに、近隣の民間駐車場に
    一〇区画の借上げ駐車場を確保し、いずれも月額一万円の使用料を徴収して組合
    員に使用させた。右増設・借上げ駐車場の使用料と上告人らの駐車場の使用料と
    の間に相当の差があることなどから、組合員より不満の声が上がるようになり、
    上告人らの専用使用権について被上告人内部で議論がされるようになった。理
    事会は、組合員の間に駐車場利用等をめぐって旧規約の改正を求める要望が強い
    として、総会で旧規約を改正することとした。

   5 平成二年五月二六日、本件マンションの通常総会(以下「本件総会」という。)
    が開催され、旧規約の定める総議決権の五分の四以上の賛成決議により、E管理
    規約(以下「新規約」という。)が設定された。新規約一五条には、専用使用権
    に関し、「区分所有者は、駐車場について、被上告人が特定の区分所有者に対し
    駐車場使用契約により専用使用権を設定することを承認する。」(一項)、「駐
    車場について専用使用権を有している者は、別に定めるところにより、被上告人
    に使用料を納入しなければならない。」(二項)、「区分所有者がその所有する
    住戸部分を、他の区分所有者又は第三者に譲渡、貸与したときは、その区分所有
    者の専用使用権は消滅する。」(三項)と規定され、六六条には、義務違反者等
    に対する措置として、「組合員が使用料を含む管理費等を二箇月以上滞納した場
    合は、被上告人において一四日以上の期間を定めて支払を催促し、なお支払がな
    いときは、駐車場使用契約は解除とする。」(二項、四項)と規定されている。

   6 本件総会においては、新規約の設定に引き続き、同規約の規定する手続に従っ
    て駐車場使用細則を定める決議がされた。
     同細則には、「被上告人は、駐車場の使用者を決定したときは、当該使用者と
    別に定める『駐車場使用契約』を締結する。」(五条)、「使用料の額は、公共
    料金等諸般の事情を考慮して理事会が決定する。」(九条)と規定されている。

   7 さらに、本件総会においては、管理費等に関する細則を定める決議がされた。
    同細則によれば、使用料は、普通自動車、軽自動車を問わず、平成二年度は月額
    四〇〇〇円、平成三年度は月額五〇〇〇円、平成四年度以降は月額六〇〇〇円、
    増設駐車場については当初より月額一万円とし、市価によって変動することがあ
    るものとされている。

   8 その後、被上告人は、上告人らを含む四七名に対し専用使用権の買取りを打診
    し、合計一二台分は被上告人が買い取ることとなったが、上告人らは、売却を拒
    否する一方被上告人との交渉を本件訴訟代理人に委任した。被上告人は、上告人
    らに対し、平成二年七月から月額四〇〇〇円、平成三年一月及び二月は月額五〇
    〇〇円の使用料を請求したが、上告人らは、従前どおり月額七〇〇円(上告人水
    上は五〇〇円。以下、同じ。)の支払しかしなかった。

   9 そこで、被上告人は、平成三年三月二二日、上告人らに対し、同年四月二二日
    までに滞納分を支払うよう催告するとともに、支払がないときは駐車場使用契約
    を解除する旨の意思表示をしたが、上告人らはいずれも右の期間内に催告に係る
    金員の支払をしなかった。

   二 上告代理人鶴丸富男の上告理由第一点について
   1 上告理由第一点は、管理費等に関する細則の制定をもってした本件総会におけ
    る使用料増額の決議が、上告人らの権利に、建物の区分所有等に関する法律(以
    下「法」という。)三一条一項後段所定の「特別の影響」を及ぼすか否かに関す
    るものである。

   2 原審は、この点につき、本件総会における使用料増額の決議は、従前からの専
    用使用権者に一定の不利益を及ぼすことになるが、法三一条一項後段にいう「特
    別の影響」とは、合理的な理由がないのに、特定の区分所有者が受忍限度を超え
    る不利益を受けることをいうと解されるところ、前記の新規約の設定等は、区分
    所有者相互間における駐車場利用の公平化・適正化を図る目的で行われたこと
    また、専用使用権をはく奪するものではなく、その行使方法や得喪につき、共有
    物たる敷地の利用方法として是認し得る内容により新たに規定を設け、増設駐車
    場の使用料額との均衡を図るなどの理由により使用料を増額したにすぎないこと
    に照らし、法三一条一項後段が適用される場合には当たらない、と判断した。

   3 しかしながら、原審の右判断は是認することができない。その理由は、次のと
    おりである。
   (一)本件の専用使用権は、区分所有者全員の共有に属するマンション敷地の使用
    に関する権利であるから、これが分譲された後は、管理組合と組合員たる専用使
    用権者との関係においては、法の規定の下で、規約及び集会決議による団体的規
    制に服すべきものであり、管理組合である被上告人は、法の定める手続要件に従
    い、規約又は集会決議をもって、専用使用権者の承諾を得ることなく使用料を増
    額することができるというべきである。このことは、新規約の下におけるように
    駐車場の使用が管理組合と専用使用権者との間の「駐車場使用契約」という形式
    を用いて行われている場合であっても、基本的に異なるところはないと解するの
    が相当である。

   (二)そして、法三一条一項後段は、区分所有者間の利害を調整するため、「規約
    の設定、変更は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは
    その承諾を得なければならない」と定めているところ、右の「特別の影響を及ぼ
    すべきとき」とは、規約の設定、変更等の必要性及び合理性とこれによって一部
    の区分所有者が受ける不利益とを比較衡量し、当該区分所有関係の実態に照らし
    て、その不利益が区分所有者の受忍すべき限度を超えると認められる場合をいう
    ものと解される。これを使用料の増額についていえば、使用料の増額は一般的に
    専用使用権に不利益を及ぼすものであるが、増額の必要性及び合理性が認められ
    かつ、増額された使用料が当該区分所有関係において社会通念上相当な額である
    と認められる場合には、専用使用権者は使用料の増額を受忍すべきであり、使用
    料の増額に関する規約の設定、変更等は専用使用権者の権利に「特別の影響」を
    及ぼすものではないというべきである。また、増額された使用料がそのままでは
    社会通念上相当な額とは認められない場合であっても、その範囲内の一定額をも
    って社会通念上相当な額と認めることができるときは、特段の事情がない限り、
    その限度で、規約の設定、変更等は、専用使用権者の権利に「特別の影響」を及
    ぼすものではなく、専用使用権者の承諾を得ていなくとも有効なものであると解
    するのが相当である。
     そして、増額された使用料が社会通念上相当なものか否かは、当該区分所有関
    係における諸事情、例えば、(1)当初の専用使用権分譲における対価の額、そ
    の額とマンション本体の価格との関係、(2)分譲当時の近隣における類似の駐
    車場の使用料、その現在までの推移、(3)この間のマンション駐車場の敷地の
    価格及び公租公課の変動、(4)専用使用権者がマンション駐車場を使用してき
    た期間、(5)マンション駐車場の維持・管理に要する費用等を総合的に考慮し
    て判断すべきものである。

   (三)さらに、本件のように、直接に規約の設定、変更等によることなく、規約の
    定めに基づき、集会決議により管理費等に関する細則の制定をもって使用料が増
    額された場合においては、法三一条一項後段の規定を類推適用して区分所有者間
    の利害の調整を図るのが相当である。

   (四)しかるに、原審は、使用料増額に関する前記集会決議が上告人らの専用使用
    権に「特別の影響」を及ぼすものではないとする理由として、区分所有者相互間
    における駐車場利用の公平化・適正化と増設駐車場の使用料額との均衡を図るた
    めに使用料が増額されたことを挙げるのみであって、前記のような観点から、月
    額七〇〇円から月額四〇〇〇円等への増額が社会通念上相当なものか否か、さら
    には、もし月額四〇〇〇円等が相当な額と認められない場合には幾らへの増額で
    あれば相当といえるかについて、所要の審理判断を尽くしていないといわなけれ
    ばならない。なお、この点に関し、原審は、分譲業者は区分所有者全員ないし管
    理組合の受任者としての地位において専用使用権を分譲すべきものであるとの前
    提に立ち、上告人らが分譲を受けた専用使用権の性質等が不明確であり、譲渡の
    効力自体にも疑義があるなどというが、これは増額を正当化する理由となるもの
    ではない。

   (五)そうすると、原審の判断には、「特別の影響」の有無について、法令の解釈
    適用の誤り、審理不尽の違法があるというべきであり、この違法は原判決の結論
    に影響を及ぼすことが明らかである。論旨は、右の趣旨をいうものとして理由が
    ある。

   三 同第三点について
   1 上告理由第三点は、被上告人のした駐車場使用契約の解除が有効か否かに関す
    るものである。

   2 原審は、この点につき、被上告人は、前記のとおり使用料が増額されたことを
    前提に、平成三年三月二二日、上告人らに対し、同年四月二二日までに滞納分を
    支払うよう催告するとともに、支払がないときは駐車場使用契約を解除する旨の
    意思表示をしたが、上告人らはいずれも右の期間内に催告に係る金員の支払をし
    なかったのであるから、これにより上告人らは専用使用権を失ったものであり、
    被上告人による契約の解除ないしその効果の主張が権利の濫用に当たるとも認め
    られない、と判断した。

   3 しかしながら、原審の右判断も是認することができない。その理由は、次のと
    おりである。

   (一)前記のとおり、管理組合は、規約の設定、変更等又は規約の定めに基づく集
    会決議をもって使用料を増額することができ、これが専用使用権者の権利に「特
    別の影響」を及ぼすものでない限り、専用使用権者は増額された使用料の支払義
    務を負うことになる。しかし、この「特別の影響」の有無、殊に、増額された使
    用料が社会通念上相当なものか否かは、裁判所の最終的な判断を待たなければ明
    らかにならない場合が少なくない。したがって、専用使用権者が訴訟において使
    用料増額の効力を争っているような場合には、裁判所の判断を待つことなく、専
    用使用権者が増額された使用料の支払に応じないことを理由に駐車場使用契約を
    解除し、その専用使用権を失わせることは、契約の解除を相当とするに足りる特
    段の事情がない限り、許されないものと解するのが相当である。

   (二)これを本件について見るに、記録によれば、上告人らは、使用料増額の決議
    の効力を争い、平成三年三月二二日の被上告人の催告に先立つ平成二年一〇月三
    〇日に、被上告人の主張する増額使用料の支払義務の不存在確認請求を含む本件
    訴訟を提起し、右催告の時点までに三回の口頭弁論期日が開かれていたと認めら
    れること、被上告人は、上告人らが裁判で係争中であるにもかかわらず、前記一
    のとおり、上告人らに増額使用料を支払うよう催告し、これを支払わなかったと
    して契約を解除したものであること、本件においては、使用料増額の適否につい
    て一、二審が判断を異にしたように、被上告人の主張する使用料の増額が社会通
    念上相当なものであることが明白であるとはいい難いこと等の事情にかんがみる
    と、本件訴訟の提起後、上告人らが従前どおり月額七〇〇円の使用料の支払を続
    けたのにも無理からぬところがあり、他に契約の解除を相当とすべき特段の事情
    も認められないから、被上告人による契約の解除はその效力を生じないものと解
    すべきである。
 
   (三)そうすると、被上告人による契約の解除を有効とした原審の判断には、法令
    の解釈適用の誤りがあるというべきであり、この違法は原判決の結論に影響を及
    ぼすことが明らかである。この点に関する論旨も、理由がある。

   四 その余の上告理由について
     所論の点に関する原審の認定判断は、原判決挙示の証拠関係に照らし、正当と
    して是認することができ、その過程に所論の違法はない。論旨は、原審の専権に
    属する証拠の取捨判断、事実の認定を非難するか、又は独自の見解に立って原判
    決を論難するものであって、採用することができない。

   五 結論
     以上によれば、原判決中、上告人らの敗訴部分のうち、(一)上告人らが専用
    使用権を有することの確認を求める請求に関する部分、(二)平成二年七月一
    日以降、平成三年四月二二日までの間、上告人水上が月額五〇〇円、その余の上
    告人らが月額七〇〇円を超えて使用料の支払義務を負わないことの確認を求める
    請求に関する部分、(三)上告人らが駐車場の占有使用の妨害禁止を求める請求
    に関する部分は、いずれも破棄を免れない。そして、以上に説示したところによ
    れば、上告人らの本訴請求のうち右(一)、(三)については理由があるから、
    これを認容した第一審判決は正当として是認すべきものであって、右各請求に関
    する部分につき被上告人の控訴を棄却することとし、右(二)については、本件
    総会の決議により増額された使用料が社会通念上相当なものか否か等に関して更
    に審理を尽くさせる必要があるから、同請求に関する部分につき本件を原審に差
    し戻すこととする。また、本件上告中、専用使用権を建物区分所有権等とともに
    自由に譲渡・賃貸する権利を有することの確認を求める上告人らの請求に関する
    部分は、前記一の事実によれば理由がないことが明らかなので、これを棄却する
    こととする。
     よって、裁判官全員一致の意見で、主文のとおり判決する。





   マンション駐車場の使用権(参考法令)

   区分所有法11条(共用部分の共有関係) 
   1 共用部分は、区分所有者全員の共有に属する。ただし、一部共用部分は、これ
     を共用すべき区分所有者の共有に属する。 
   2 前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。ただし、第二十七条
     第一項の場合を除いて、区分所有者以外の者を共用部分の所有者と定めること
     はできない。
   3 民法第百七十七条 の規定は、共用部分には適用しない。 


   区分所有法12条
   1 共用部分が区分所有者の全員又はその一部の共有に属する場合には、その共用
     部分の共有については、次条から第十九条までに定めるところによる。 


   区分所有法13条(共用部分の使用) 
   1 各共有者は、共用部分をその用方に従つて使用することができる。 


   区分所有法14条(共用部分の持分の割合) 
   1 各共有者の持分は、その有する専有部分の床面積の割合による。 
   2 前項の場合において、一部共用部分(附属の建物であるものを除く。)で床面
     積を有するものがあるときは、その一部共用部分の床面積は、これを共用すべ
     き各区分所有者の専有部分の床面積の割合により配分して、それぞれその区分
     所有者の専有部分の床面積に算入するものとする。 
   3 前二項の床面積は、壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積に
     よる。
   4 前三項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。 


   区分所有法15条(共用部分の持分の処分) 
   1 共有者の持分は、その有する専有部分の処分に従う。 
   2 共有者は、この法律に別段の定めがある場合を除いて、その有する専有部分と
     分離して持分を処分することができない。 


   区分所有法16条(一部共用部分の管理) 
   1 一部共用部分の管理のうち、区分所有者全員の利害に関係するもの又は第三十
     一条第二項の規約に定めがあるものは区分所有者全員で、その他のものはこれ
     を共用すべき区分所有者のみで行う。 


   区分所有法17条(共用部分の変更) 
   1 共用部分の変更(その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。)は
     区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議で決する。た
     だし、この区分所有者の定数は、規約でその過半数まで減ずることができる。 
   2 前項の場合において、共用部分の変更が専有部分の使用に特別の影響を及ぼす
     べきときは、その専有部分の所有者の承諾を得なければならない。 


   区分所有法18条(共用部分の管理) 
   1 共用部分の管理に関する事項は、前条の場合を除いて、集会の決議で決する。
     ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。 
   2 前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。 
   3 前条第二項の規定は、第一項本文の場合に準用する。 
   4 共用部分につき損害保険契約をすることは、共用部分の管理に関する事項とみ
     なす。 

   区分所有法19条(共用部分の負担及び利益収取) 
   1 各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担
     に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。 


   区分所有法20条(管理所有者の権限) 
   1 第十一条第二項の規定により規約で共用部分の所有者と定められた区分所有者
     は、区分所有者全員(一部共用部分については、これを共用すべき区分所有者)
     のためにその共用部分を管理する義務を負う。この場合には、それらの区分所
     有者に対し、相当な管理費用を請求することができる。 
   2 前項の共用部分の所有者は、第十七条第一項に規定する共用部分の変更をする
     ことができない。 


   区分所有法21条(共用部分に関する規定の準用) 
   1 建物の敷地又は共用部分以外の附属施設(これらに関する権利を含む。)が区
     分所有者の共有に属する場合には、第十七条から第十九条までの規定は、その
     敷地又は附属施設に準用する。 





















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詐欺取消しと第三者

売買交渉中の契約解除

不動産取引と銀行の責任

売買予約権の譲渡

手付契約・解約手付

売買予約と解除

不動産売買と所有権移転

賃貸不動産の譲渡と敷金

遺産分割と登記

遺言と登記

時効完成前の譲渡

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時効完成後の譲渡

不動産売買と賃料請求

虚偽の登記と黙認

不動産売買と登記の効力

虚偽登記の所有者責任

借地権の対抗力

手付と解除

借地権の対抗力2

手付解除の要件

借地権の対抗力3

登記の抹消

借地権売買と売主の責任

面積不足と代金減額

瑕疵担保責任の消滅時効

面積超過と代金増額

契約外の材料と建物瑕疵

他人の不動産の売買

建物の瑕疵と損害賠償

買戻特約と譲渡担保

譲渡担保と受戻し

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相続と登記

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みなみホームサービスは、親
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