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土地や建物を売ったときの利益にかかる税金

不動産の譲渡所得税




   1.土地や建物を売ったときの利益には譲渡所得税が課税されます。


    土地や建物を売ったときの利益には、譲渡所得税が課税されます。この税金は、
    給与所得や事業所得などの他の所得とは分けて(分離課税)計算・納税します。
    よって、土地や建物を売っても利益がでなければ譲渡所得税は課税されません。





   2.譲渡所得税の計算方法


    譲渡所得は、土地や建物を売った金額から、その不動産の取得費や譲渡費用を差
    し引いて計算します。


譲渡所得売却代金 土地の取得費
 土地の購入代金、仲介手
 数料、不動産取得税、登
 録免許税、購入後の設備
 費や改良費など 
 土地の譲渡費
 仲介手数料、広告費、抵当
 抹消登記費用など





   3.譲渡所得税の取得費とは?


    取得費とは、土地や建物を買い入れたときの購入代金や、不動産業者への仲介手
    数料など、その不動産の取得に要した金額に、その後支出した改良費、設備費を
    加えた合計額をいいます。


     ※譲渡所得税の所得費に算入できるもの

     購入代金・仲介手数料・売買契約書の印紙代・登録免許税・司法書士報酬・
     不動産取得税・測量費・居住者の立ち退き費用・建物の解体費用・購入後の
     下水道設備費購入後に擁壁をつくるなどの改良費など
     但し、事業所得や不動産所得の計算において経費算入したものは除く。


     ※譲渡所得税の所得費に算入できないもの

     個性資産税・都市計画税・所有している間の維持管理費


     ※譲渡所得税を計算する際、借入金の利息は差し引けるか。

     不動産を取得するための借入金利息は、下記に規定する日までの分を取得費
     に算入できます。
     @ 不動産を購入して一度も使用しないで譲渡したときは譲渡した日までの分
     A 不動産を購入して使用後に譲渡したときは使用開始の日までの分
       但し、事業所得の計算において経費算入したものは除く。


     ※建物の取得費は、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。

     (計算例)
     取得価額3000万円、耐用年数33年、木造2階建、築10年の場合
                    10
     3000万円×(1−0.9× )=2181万8181円
                    33


     ※土地や建物の購入価額が不明であったり、実際の取得費が譲渡価額の5%よ
      りも少ないときは、譲渡価額の5%を取得費とすることができます。
      (概算取得費)


     ※相続や遺贈、贈与により取得したものは、原則として、被相続人や贈与者の
      取得した価額を引き継いで取得費を算出します。
      但し、限定承認をした場合、負担付贈与を受けた場合、離婚に伴う財産分与
      を受けた場合、低額譲渡を受けた場合には、取得した日の時価で取得したこ
      ととされます。
      この場合、建物については、その価額をもとに以後の減価償却を行うことに
      なります。





   4.建物の取得費の算出方法


    建物の場合には、その建物の建築代金や購入代金などの合計額がそのまま取得費
    になるわけではなく、建物の購入代金などの合計額から減価償却費相当額を差し
    引いて取得費を算出します。

    この減価償却費相当額は、その建物が事業に使われていた場合とそれ以外の場合
    では計算方法が下記のとおり異なります。

    事業に使われていた場合
    建物を取得してから売るまでの毎年の減価償却費の合計額になります。

    ※仮に毎年の減価償却費の額を必要経費としていない部分があったとしても、毎
     年の減価償却費の合計額とすることに変わりはありません。

    事業に使われていなかった場合
    1年当たりの減価償却費相当額にその建物を取得してから売るまでの経過年数を
    乗じて計算します。





   5.譲渡取得税の譲渡費用とは


    譲渡費用とは、土地や建物を売るために支出した費用をいい、仲介手数料、測量
    費、売買契約書の印紙代、建物の解体費用などです。


    ※譲渡所得税の譲渡費用に算入できるもの
     仲介手数料・売買契約書の印紙代・測量費・建物の解体費・立ち退き料・不動
     産鑑定費用・その他売却のために要した費用





   6.長期譲渡所得と短期譲渡所得の区分


    不動産を売却したときの譲渡所得税は、次のとおり取得から売却までの所有期間
    によって長期譲渡所得と短期譲渡所得の二つに区分します。
    長期譲渡所得と短期譲渡所得は、適用となる税率が異なるため税金の計算も別々
    に行います。
 
    長期譲渡所得とは、譲渡した年の1月1日において所有期間が5年超となるもの

    短期譲渡所得とは、譲渡した年の1月1日において所有期間が5年以下となるも
    の


    ※この「所有期間」とは、不動産取得の日から引き続き所有していた期間をいい
     ます。この場合、相続や贈与により取得したものは、原則として、被相続人や
     贈与者の取得した日から計算することになっています。





   7.長期譲渡所得(5年超)の場合の譲渡取得税の計算


    不動産を譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年を超える不動産を売ったと
    きの譲渡所得税の計算は、下記のようになります。


    収入金額 − 取得費 − 譲渡費用 = 課税長期譲渡所得金額


    この課税長期譲渡所得金額に、所得税は15%、住民税は5%を乗じて譲渡所得
    税額を算出します。


    計算例 課税長期譲渡所得金額が5000万円の場合

    所得税 5000万円×15%=750万円
    住民税 5000万円× 5%=250万円

    ※上記は特別控除の適用がない場合の計算方法です。マイホームを売った場合の
     3000万円控除など、各種の特別控除があります。





   8.短期譲渡所得(5年以下)の場合の譲渡取得税の計算


    不動産を譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年以下の不動産を売ったとき
    の譲渡所得税の計算は、下記のようになります。


    収入金額 − 取得費 − 譲渡費用 = 短期長期譲渡所得金額


    この課税短期譲渡所得金額に、所得税は30%、住民税は9%を乗じて譲渡所得
    税額を算出します。


    計算例 課税短期譲渡所得金額が5000万円の場合

    所得税 5000万円×30%=1500万円
    住民税 5000万円× 9%= 450万円

    ※上記は特別控除の適用がない場合の計算方法です。マイホームを売った場合の
     3000万円控除など、各種の特別控除があります。





















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