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居住用財産の買換え




   1.居住用財産を買換えたときは、譲渡益課税を繰り延べることができます。


   (1)個人の居住用財産を、平成23年12月31日までに売却し、代わりの居住
      用財産に買換えたときは、一定の要件のもと、譲渡益に対する課税を将来に
      繰り延べることができます。これを、居住用財産の買換え特例といいます。

      例えば、2000万円で購入した居住用財産を6000万円で売却し、
      7000万円の居住用財産に買換えた場合には、通常の場合、4000万円
      の譲渡益が課税対象となりますが、特例の適用を受けた場合、売却した年分
      で譲渡益への課税は行われず、買換えた居住用財産を将来売却したときまで
      譲渡益に対する課税が繰り延べられます。





   2.居住用財産の買換え特例を受けるための要件


   (1)自己の居住用の家屋、又は家屋とともにその敷地や借地権を売ること。
      以前に住んでいた家屋や敷地等の譲渡の場合には、住まなくなった日から
      3年目の12月31日までに売ること。

   (2)売った年の前年及び前々年に居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特
      別控除の特例又は居住用財産を売ったときの軽減税率の特例若しくは居住用
      財産の譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていな
      いこと。

   (3)売った居住用財産と買換えた居住用財産は、日本国内にあるもので、売った
      居住用財産について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けな
      いこと。

   (4)売却代金が2億円以下であること。

   (5)売った人の居住期間が10年以上であること

   (6)売った年の1月1日において売った家屋やその敷地の所有期間が共に10年
      を超えるものであること。

   (7)買い換える建物の床面積が50平方メートル以上のものであり、買換える土
      地の面積が500平方メートル以下のものであること。 

   (8)居住用財産を売った年の前年から翌年までの3年の間に居住用財産を買換え
      ること。
      また、買換えた居住用財産に、一定期限までに住むこと。 
      買換えたを住まいとして使用を開始する期限は、その居住用財産を取得した
      時期により次のようになります。 

      イ 売った年かその前年に取得したときは、売った年の翌年12月31日まで

      ロ 売った年の翌年に取得したときは、取得した年の翌年12月31日まで

   (9)買換える居住用財産が、耐火建築物の中古住宅である場合には、取得の日以
      前25年以内に建築されたものであること。
      ただし、耐火建築物以外の中古住宅及び平成17年4月1日以後取得する耐
      火建築物である中古住宅のうち一定の耐震基準を満たすものについては、建
      築年数の制限はありません。 

   (10)居住用財産を売った人とそれを買った人との関係が、親子や夫婦など特別な
      間柄でないこと。特別な間柄には、このほか生計を一にする親族、内縁関係
      にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。 

   (11)この買換え特例の適用を受けた場合には、「居住用財産の3000万円控除」
      および「10年超所有の場合の居住用財産譲渡の軽減税率」の適用を受ける
      ことはできません。

      なお、「居住用財産の3000万円控除」と「10年超所有の場合の居住用
      財産譲渡の軽減税率」とは併用して適用することができます。





   3.居住用財産の買換え特例の計算例


    平成10年にA不動産を1000万円で購入
           ↓
    平成15年にA不動産を5000万円で売却し、B不動産を5000万円で購入
    買換え特例を適用し課税なし。(譲渡益4000万円の課税の繰り延べ)
           ↓
    平成20年にB不動産を7000万円で売却


    この場合の譲渡益はB不動産の売却代金からA不動産の取得費を差し引いた額に
    なる。

    7000万円−1000万円 = 6000万円(譲渡益)





   4.居住用財産の買換え特例の適用を受けるための手続


    この特例を受けるためには、下記の書類を添付して確定申告をすることが必要で
    す。

   (1)譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)

   (2)売った資産の登記事項証明書

   (3)買換えた資産の登記事項証明書、耐震基準適合証明書など

   (4)売った資産の所在地を管轄する市区町村長から交付を受けた住民票の写し
      (売った日から2か月を経過した日以後に交付を受けたもの)又は戸籍の附票
      の写し等で、売った資産における居住期間が10年以上であることを明らか
      にするもの

   (5)買換えた資産の所在地を管轄する市区町村長から交付を受けた住民票の写し

   (6)売買契約書の写し
















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