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不動産を売却する際に必要となる諸費用
不動産売却の諸費用



1 不動産を売却するときの売主の諸費用


  不動産を売却する際には、下記の諸費用が必要となります。


   (1)売買契約書に貼付する印紙代

      不動産を売却して契約書を作成すると印紙税が課せられます。この印紙税の
      納付方法は、作成した売買契約書に印紙を貼り付け、その印紙の上に契約当
      事者が印鑑を押印するなど、消印することにより納付します。
      この諸費用(印紙代)の支払時期は売買契約締結時です。


      現在、1000万円を超える不動産売買に関する印紙代は以下のとおりとな
      っています。(軽減税率適用後)

      (記載金額)                 (税額)
      1000万円を超え5000万円以下のもの = 1万5000円
      5000万円を超え1億円以下のもの    = 4万5000円
      1億円を超え5億円以下のもの       = 8万円
      5億円を超え10億円以下のもの      = 18万円
      10億円を超え50億円以下のもの     = 36万円
      50億円を超えるもの           = 54万円


   (2)登記費用

      売主の現在の住所・氏名と登記簿上の住所・氏名等が違っている場合には、
      事前又は買主への移転登記と同時に住所・氏名等を変更する必要があります。
      また、売主名義の抵当権等がある場合も同時に抹消する必要があります。
      費用については登記の内容により異なりますが、おおよそ2〜3万円程の費
      用がかかります。
      この諸費用(登記代)の支払時期は売買代金受領時です。


   (3)不動産仲介手数料

      不動産売却を仲介業者に依頼した場合には、所定の仲介手数料がかかります。
      手数料の額は業者により若干異なりますが、一般的には不動産の売却代金×
      3%+6万(消費税別)の手数料が必要となります。
      この諸費用(仲介手数料)の支払時期は売買代金受領時です。


   (4)測量費用

      売却する土地の境界や面積が確定していない場合は、原則として土地家屋調
      査士に依頼し、隣接するすべての土地所有者に立会いをもとめ、確定測量図
      を作成します。
      この費用は測量する土地の面積や隣接地主の数、境界の数などにより異なり
      ますが、決して安い金額ではないため(通常30万〜60万)、測量の要否
      及び調査士の選定には十分な検討が必要となります。
      この諸費用(測量費)の支払時期は、測量手続完了後です。


   (5)建物解体費用

      古い建物を解体した上で更地として売却する場合には、建物の解体費用が必
      要となります。但し、売却方法によっては、古家付の土地として売却し、買
      主に解体してもらうことも可能です。
      建物の解体費用は、建物の規模や構造(木造・鉄筋コンクリート等)によっ
      て大きく異なります。また、解体業者によっても価格が大幅に異なりますの
      で、複数の業者に見積りを取るなど、業者の選定には十分な検討が必要とな
      ります。


   (6)譲渡所得税・住民税

      不動産を売却したときの利益には、譲渡所得税が課税されます。この税金は、
      給与所得や事業所得などの他の所得とは分けて(分離課税)計算・納税します。
      よって、不動産を売却しても利益がでなければ譲渡所得税は課税されません。
      この諸費用(譲渡所得税・住民税)の支払時期は、不動産売却の翌年3月の
      確定申告後です。


      譲渡所得は、不動産を売却した金額から、その不動産の取得費や譲渡費用を
      差し引いて計算します。

譲渡所得売却代金 土地の取得費
 土地の購入代金、仲介手
 数料、不動産取得税、登
 録免許税、購入後の設備
 費や改良費など 
 土地の譲渡費
 仲介手数料、広告費、抵当
 抹消登記費用など



    長期譲渡所得(5年超)の場合の譲渡取得税の計算

    不動産を売却した年の1月1日現在の所有期間が5年を超える不動産を売却した
    ときの譲渡所得税の計算は、下記のようになります。

    収入金額 − 取得費 − 譲渡費用 = 課税長期譲渡所得金額

    この課税長期譲渡所得金額に、所得税は15%、住民税は5%を乗じて譲渡所得
    税額を算出します。


    計算例 課税長期譲渡所得金額が5000万円の場合

    所得税 5000万円×15%=750万円
    住民税 5000万円× 5%=250万円

    ※上記は特別控除の適用がない場合の計算方法です。マイホームを売却した場合
     の3000万円控除など、各種の特別控除があります。



    短期譲渡所得(5年以下)の場合の譲渡取得税の計算

    不動産を売却した年の1月1日現在の所有期間が5年以下の不動産を売却したと
    きの譲渡所得税の計算は、下記のようになります。

    収入金額 − 取得費 − 譲渡費用 = 短期長期譲渡所得金額

    この課税短期譲渡所得金額に、所得税は30%、住民税は9%を乗じて譲渡所
    得税額を算出します。

    計算例 課税短期譲渡所得金額が5000万円の場合

    所得税 5000万円×30%=1500万円
    住民税 5000万円× 9%= 450万円

    ※上記は特別控除の適用がない場合の計算方法です。マイホームを売却した場合
     の3000万円控除など、各種の特別控除があります。





















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