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土地を売却したときにかかる税金
土地売却にかかる税金



1 土地を売却した際の税金


(1)土地を売ったときの利益には譲渡所得税が課税されます。

    土地を売ったときの利益には、譲渡所得税が課税されます。この税金は、給与所得
    や事業所得などの他の所得とは分けて(分離課税)計算・納税します。
    よって、土地を売っても利益がでなければ譲渡所得税は課税されません。



(2)譲渡所得税の計算方法

    譲渡所得は、土地を売った金額から、その土地の取得費や譲渡費用を差し引いて計
    算します。


譲渡所得売却代金 土地の取得費
 土地の購入代金、仲介手
 数料、不動産取得税、登
 録免許税、購入後の設備
 費や改良費など 
 土地の譲渡費
 仲介手数料、広告費、抵当
 抹消登記費用など



(3)譲渡所得税の取得費とは?

    取得費とは、土地を買い入れたときの購入代金や、不動産業者への仲介手数料な
    ど、その土地の取得に要した金額に、その後支出した改良費、設備費を加えた合計
    額をいいます。


    ※譲渡所得税の所得費に算入できるもの
     購入代金・仲介手数料・売買契約書の印紙代・登録免許税・司法書士報酬・不動
     産取得税・測量費・居住者の立ち退き費用・建物の解体費用・購入後の下水道設
     備費購入後に擁壁をつくるなどの改良費など
     但し、事業所得や不動産所得の計算において経費算入したものは除く。


    ※譲渡所得税の所得費に算入できないもの

     個性資産税・都市計画税・所有している間の維持管理費


    ※譲渡所得税を計算する際、借入金の利息は差し引けるか。

     不動産を取得するための借入金利息は、下記に規定する日までの分を取得費に算
     入できます。
     @ 不動産を購入して一度も使用しないで譲渡したときは譲渡した日までの分
     A 不動産を購入して使用後に譲渡したときは使用開始の日までの分
       但し、事業所得の計算において経費算入したものは除く。


    ※土地の購入価額が不明であったり、実際の取得費が譲渡価額の5%よりも少ない
     ときは、譲渡価額の5%を取得費とすることができます。(概算取得費)


    ※相続や遺贈、贈与により取得したものは、原則として、被相続人や贈与者の取得
     した価額を引き継いで取得費を算出します。
     但し、限定承認をした場合、負担付贈与を受けた場合、離婚に伴う財産分与を受
     けた場合、低額譲渡を受けた場合には、取得した日の時価で取得したこととされ
     ます。



(4)土地売却の際の譲渡費用とは

    土地売却の際の譲渡費用とは、土地を売却するために支出した費用をいい、仲介手
    数料、測量費、売買契約書の印紙代などです。


    ※譲渡所得税の譲渡費用に算入できるもの
     仲介手数料・売買契約書の印紙代・測量費・建物の解体費・立ち退き料、不動産
     鑑定費用・その他売却のために要した費用



(5)長期譲渡所得と短期譲渡所得の区分

    土地を売却したときの譲渡所得税は、次のとおり取得から売却までの所有期間によ
    って長期譲渡所得と短期譲渡所得の二つに区分します。
    長期譲渡所得と短期譲渡所得は、適用となる税率が異なるため税金の計算も別々に
    行います。

    長期譲渡所得とは、譲渡した年の1月1日において所有期間が5年超となるもの

    短期譲渡所得とは、譲渡した年の1月1日において所有期間が5年以下となるも
    の


    ※この「所有期間」とは、土地取得の日から引き続き所有していた期間をいいま
     す。この場合、相続や贈与により取得したものは、原則として、被相続人や贈与
     者の取得した日から計算することになっています。



(6)長期譲渡所得(5年超)の場合の譲渡取得税の計算

    土地を売却した年の1月1日現在の所有期間が5年を超える土地を売却したととき
    の譲渡所得税の計算は、下記のようになります。


    収入金額 − 取得費 − 譲渡費用 = 課税長期譲渡所得金額


    この課税長期譲渡所得金額に、所得税は15%、住民税は5%を乗じて譲渡所得税
    額を算出します。


    計算例 課税長期譲渡所得金額が5000万円の場合

    所得税 5000万円×15%=750万円
    住民税 5000万円× 5%=250万円

    ※上記は特別控除の適用がない場合の計算方法です。マイホームを売った場合の
     3000万円控除など、各種の特別控除があります。



(7)短期譲渡所得(5年以下)の場合の譲渡取得税の計算

    土地を売却した年の1月1日現在の所有期間が5年以下の土地を売却したときの譲
    渡所得税の計算は、下記のようになります。


    収入金額 − 取得費 − 譲渡費用 = 短期長期譲渡所得金額


    この課税短期譲渡所得金額に、所得税は30%、住民税は9%を乗じて譲渡所得税
    額を算出します。


    計算例 課税短期譲渡所得金額が5000万円の場合

    所得税 5000万円×30%=1500万円
    住民税 5000万円× 9%= 450万円

    ※上記は特別控除の適用がない場合の計算方法です。マイホームを売った場合の
     3000万円控除など、各種の特別控除があります。



(8)売買契約書を作成したときに課せられる税金(印紙税)

    不動産を売却して契約書を作成すると印紙税が課せられます。この税金の納付方
    法は、作成した売買契約書に印紙を貼り付け、その印紙の上に契約当事者が印鑑
    を押印するなど、消印することにより納付します。

    現在、1000万円を超える不動産売買に関する印紙代は以下のとおりとなって
    います。(軽減税率適用後)

     (記載金額)                 (税額)
     1000万円を超え5000万円以下のもの = 1万5000円
     5000万円を超え1億円以下のもの    = 4万5000円
     1億円を超え5億円以下のもの       = 8万円
     5億円を超え10億円以下のもの      = 18万円
     10億円を超え50億円以下のもの     = 36万円
     50億円を超えるもの           = 54万円



(9)その他の税金

    上記の他、不動産を売却した際の税金として、登録免許税、建物解体費用等にか
    かる消費税などが課税される場合があります。



2 土地売却の税金の特例


(1)居住用財産の譲渡(3000万円控除)
    居住用の家屋と土地を売却した場合は、所有期間に関係なく売却益から3000万
    円を控除することができます。


(2)居住用財産の譲渡(特別の税率)
    所有期間が10年を超える居住用家屋と土地を売却した場合は、特別の低い税率が
    適用されます。


(3)土地収用法等により土地が収用された場合
    土地収用法等により土地が収用された場合は、譲渡益から5000万円を控除する
    ことができます。


(4)特定土地区画整理事業等のために土地を売却した場合
    特定土地区画整理事業などのために土地を売却した場合は、譲渡益から2000万
    円を控除することができます。


(5)特定土地造成事業等のために土地を売却した場合
    特定土地造成事業等のために土地を売却した場合は、譲渡益から1500万円を控
    除することができます。


(6)相続した土地を3年以内に売却した場合
    相続した土地を、相続発生後にその相続税の申告期限から3年以内に売却した場合
    には、その相続で課税された相続税額のうちの一定の金額を、売却する不動産の取
    得費に加算することができます。
    例えば、相続した財産が全て土地で、課税された相続税が1億円の場合、相続発生
    から3年10か月以内は、相続した土地について売却益1億円までは譲渡所得税ゼ
    ロで売却することができます。


(7)保証債務の履行のために土地を売却した場合
    保証債務の履行のために土地を売却し、主債務者に対する求償権の行使が不可能で
    ある場合は、その不可能である部分については譲渡がなかったものとされます。


(8)その他 買換え・交換の特例

    ア: 特定の居住用財産(所有期間10年超)の買換え・交換の特例
    イ: 特定の事業用財産の買換え特例
    ウ: 一般の土地・建物の交換の特例

      (要件)1年以上所有していること
          固定資産であること(販売用資産は不可)
          交換のために取得したものでないこと
          土地と土地 土地と借地権 借地権と借地権
          建物と建物の交換であること
          従前と同一の用途に使用すること
          両資産の価格差が20%以内であること

    エ: 共有物の分割
    オ: 都市再開発法による権利変換
    カ: 土地区画整理法による換地処分
    キ: 土地収用法による換地処分    など他多数あり





















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